Pixnet-0413-14

 

[教學]帶你輕鬆了解房地合一新稅制

 

    房地合一新稅制已經開始實施,你聽說了嗎? 老實說,文謅謅的條文不是一般的文章,真的不好讀懂法規這種東西,主要目的有兩件事,第一是設定條件,第二為依條件定義各種動作。民眾平常會接觸到的合約,有類似的概念。如果有學過程式設計,它與流程圖的精神也是相同的。

財政部臺北國稅局準備的資料,非常完整豐富,連懶人包都有。我全部看過一遍,以心得分享的方式,方便大家了解。

 

(以下所有圖片, 點擊後可以進入官方網站或下載網頁) 

Pixnet-0413-01

 

透過 6W 來看房地合一稅

條文的內容已經夠多了,所以我儘可能用簡單文字來表達底下透過 6W 自問自答,讓大家對影響層面有一個輪廓性認識

What (何事) - 房地合一稅 (比較, 以前為房屋土地分開課稅,賣土地部份為土地土增值稅,賣房屋部份為所得稅)
Who (何人) - 持有房子的民眾或公司 
When (何時) - 新制從民國 105/1/1 正式開始 
Where (何地) - 中華民國境內
Why (為何) - 稅制合理化,抑制房地炒作,對純自住屋主友善 
hoW (如何) - 103/1/1 以前或 103/1/2 後取得並持有滿兩年的房屋土地適用舊制,其他通通都是新制

 Pixnet-0413-15

 

新稅制兩大目的之一  -  抑制房地炒

 

新制與舊制相比之最大差異,為稅基不同及稅率差別。我們先看稅率,下面這張表整理得非常清楚詳盡,我把它換個角度來解析,重點如下:

(1)境外居住者,只有持有年數 1 年以內 (45%) 與超過 1 年 (35%) 兩種。
(2)境外營利事業,一樣是 1 年內 (45%) 與超過 1 年 (35%) 兩種。
(3)境內營利事業,不分持有年數,一律 17%。
(4)境內居住者,依持有年數分四級,從 45% 到 15% (註: 財政部訂定之「中華民國境內居住之個人」認定原則,請點擊參考)

 

以上 (1) & (2)兩類屬於不住台灣卻在台灣置產,這顯然就是外籍與旅外投資客(投機客),他們的行為主要是利己對台灣沒有益處,卻不斷把房價炒高。

稅率輕重,依序是:

(1) 或 (2) > (3) > (4)

它帶來的影響是,境外投資客有本事想炒短線賺錢可以,但同時必須對台灣產生實質貢獻。或者投資客覺得難賺了將促使他們轉移投資其他標的物

以上自然會讓這些人收斂或遠離,且多數民眾應是拍手叫好。因此可以達到第一個目的: 抑制投資客、打擊房地炒作

 

Pixnet-0413-12

Pixnet-0413-13

 

新稅制兩大目的之二  - 對國人友善並鼓勵長期持有 

 

一般民眾也可能具備投資者身份,這方面政府也是同等對待的短期持有很快再轉賣,一年內及二年內的稅率與境外是一樣。細節如下:

a. 持有期間 ≤ 1年:45%
b. 持有期間 > 1年且  2年:35%
c. 持有期間 > 2年 且 ≤ 10年:20%
d. 持有期間 > 10年:15%

不過,超過 2 年與超過 10 年會分別降低稅率,這 2 項只有境內居住者才有,明顯鼓勵國人長期持有

 

新稅制對自住屋主還有多項利多措施:

(1)減免 

純自住且實際居住連續滿 6年,可享 400萬以下免稅,高於 400萬部份以 10% 計算所得稅。此項優惠,每六年內只限一次

(2)重購退稅  

換大屋(比原來貴)可全額退稅(與舊制同),換小屋(比原來便宜)比例退稅(重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉)

 

綜合以上,新制照顧國人,特別是長期持有的純自住屋主

 Pixnet-0413-08

 

稅的試算

 

民眾通常會委託仲介或代書處理房屋買賣事宜,稅的部份他們會幫忙算好,原則上不必太傷腦筋。不過屋主自己有些概念,絕對是比較好的

新制稅基方面,公式為: (A)房地成交價 - (B)當初取得成本 - (C)費用 - (D)依土地稅法計算之土地漲價總數額

 

有些地方有看沒有懂? 對吧! (A) & (B)不難了解,而費用實際是指仲介費,搬家費,清潔費,代書費...等等,依法至少為房地成交價之 5%,若提示證明金額大於房地成交價之 5%,則以提示證明金額申報

目前先暫時不理會 (D) 這項因素,把公式單純化,只看 (A)  (B)  (C),就可以輕鬆解讀成:

現在賣房的總價 - 當時買房的總價 - 費用(現在賣房的總價 * 5% 或自行列報費用總額)

 

結果是什麼? 就是房子在購買若干年後漲價了多少,是不是變簡單了!

 

財政部有一個專屬網站做得很好,只要點選房地合一稅額,包括條件與說明都有,還有檢查機制。只要簡單輸入數字,試算的稅金就自動出來了,超方便!

 

Pixnet-0413-02

 

套進數字會更容易懂。假設:

今天賣房的總價 1500 萬 - 當時買房的總價 1300 萬 - 費用 (1500 * 5%, 即 75 萬) = 125 萬

以上 125 萬就成為稅的計算基礎,持有期間對稅的影響情況如何?

I. 未超過 1 年就賣,稅 = 125 * 45% = 56.25 (單位萬)
II. 2 年以內超過 1 年稅 = 125 * 35% = 43.75  
III. 10 年以內超過 2 年 = 125 * 20% = 25 

超過 2 年跟未超過 1 年相比,稅率差了 25%,顯示持有時間越短對投資越不利

(D)"依土地稅法計算之土地漲價總數額"是什麼? 簡單說,它讓你扣除土地增值稅的稅基,就不會有重複課稅(土地增值稅)問題。這部份比較複雜,還要套另外的公式,有觀念就行,在此不特別示範詳細數字。

(A) - (B)  (C),可以解讀為非純自住最嚴格情況下應繳的稅,這樣就能有一個大略的概念

 

 Pixnet-0413-04

 

400 萬免稅 

 

如果是屋主夫婦或未成年子女其中 1 人設籍純自住,連續 6 年可有 400 萬免稅。延續上面的數字會更容易懂,符合 6 年長期自住條件,算式就變成:

 

(a)1500 萬 -  1300 萬 -  75萬  = 125 萬

(b)125 萬 - 400 萬 = -275 萬 (零或負數以零計算)

 

因此,實際上是不必繳交任何稅金,這一樣是鼓勵純自住。所以一般民眾還是有機會,在有限條件下擁有投資獲利的小確幸

 

Pixnet-0413-05

 

房地合一懶人包

財政部臺北國稅局很貼心地製作了房地合一懶人包系列,總共有 10 張 彩色宣傳單。每一張都提示一個重點,如果這篇文章你已經看到此處,再看宣傳單會變得很容易。

 

Pixnet-0413-06

 

報稅流程

 

在報稅流程方面,財政部的資料超級詳盡,跟著跑就行。同樣地,流程方面也是有個概念就好,實務上為了交易安全,特別是履約保證服務,買賣雙方通常會請仲介或代書幫忙處理。

這邊有一個重點,是個人交易要在 30 日內申報納稅 (精確說法為移轉登記之次日起算 30 天內),不管你要不要繳稅,有交易都要辦 (舊制的話,是於次年 5 月辦理)沒申報備查,就算不用繳稅,也會有行為罰 3,000 到 30,000 元。(註: 行為罰是指納稅義務人單純的違反稅法上一定行為或不為一定行為的處罰)

營利事業的話,則是併入年度營利事業所得額,於次年 5 月辦理。這通常是負責人與財務部的事,與一般員工無關。

 

Pixnet-0413-07

 

最後介紹一下,個人房屋土地交易所得稅申報書,以下是它的填寫範例版本。

 

Pixnet-0413-09

  

這張表可以稱為房地合一新稅制裡,精華中的精華! 手中拿著它,條文可以不必去細看,因為表內已經有公式、詳盡說明與指引。

 

Pixnet-0413-10

 

 

很多看來似懂非懂的東西,譬如說"費用",天知道它有那些範圍? 表內可以找到答案!   

 

Pixnet-0413-11

 

居住正義

 

 

台灣長期房價高漲,有其歷史包袱,其中最大的原因就是台灣人特喜歡把房屋當成商品看待過去以來最大問題就是門檻低,且短期轉賣就有高獲利投機客只有一具身軀卻同時持有十多戶房子,不合自然法則。房子對在這些人眼中只是交易物件、牟取暴利的工具,然而這種投資行為不符合大眾利益

政府透過新制要傳達的訊息很簡單,對國人友善,特別是照顧長期持有的純自住屋主所以這族群不必擔心稅比以前貴 

新制設了高稅率條款,若還趕不跑投機客,至少他們賺錢的同時必須以繳稅方式分潤給政府。這個稅收將用於住宅政策及長期照顧服務支出,對台灣產生一些實質貢獻

我無法預知未來台灣房價會不會回復到合理化,因為影響因素非常多,但有開始就不嫌晚至少財政部已經推動房地合一新制,新的高稅率讓投機客無法短期獲利。從經濟學觀點,這是可行的,既然沒辦法很快取得利潤,這些投機人只能離開房市另覓其他標的。貪婪的人不見了,只要好的風氣建立起來,房價往合理化走是樂觀的

 

(本文為鑫部落與匯乘行銷及財政部臺北國稅局,共同合作之教學文) 

 

謝謝閱讀,Thank you! 敬請持續關注 鑫部落。 心經營! (http://newguest88.,pixnet.net/blog)

如果您喜歡這篇文章,歡迎到鑫部落粉絲團幫我們按讚(直接點擊此處 or 下面連結 or 左側欄),感恩!

合作信箱: mandy.sun@msa.hinet.net 

********************************  

Title:[教學]帶你輕鬆了解房地合一新稅制

(pixnet-0413)

文章標籤
創作者介紹

鑫部落。 心經營!

鑫部落 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()